Le cash-flow : quèsaco ?

31/08/2019

Le cash-flow : quèsaco ?

Vous entendez souvent les investisseurs immobiliers évoquer le « cash-flow », sans trop savoir de quoi il s’agit ? Décryptage.

Qu’est-ce que le cash-flow ?

Dans le monde de l’investissement immobilier locatif, vous avez certainement déjà entendu parler de « cash-flow ». Cette notation est indissociable à toute exploitation immobilière, qu’il s’agisse d’une colocation à haut rendement ou d’une location classique. Le cash-flow est l’argent généré par l’exploitation de votre bien.
Notez toutefois que le cash-flow peut-être positif, comme il peut être négatif. Dès lors que votre bien ne s’autofinance pas et qu’il vous coûte de l’argent tous les mois, le cash-flow est négatif. A contrario, si l’exploitation de votre bien génère des bénéfices, vous dégagerez donc un cash-flow positif.

Des bénéfices «brut» ou «net»?< Idéalement, et d’ailleurs l’objectif de votre investissement immobilier locatif est de générer des bénéfices. Voilà pourquoi, lorsqu’on parle de cash-flow, on fait référence à la rentabilité de votre exploitation tout simplement. Néanmoins, notez que le cash-flow fait référence à vos revenus locatifs déduits de toutes les charges. C’est ce mode de calcul qui vous permet de mesurer la réelle rentabilité de votre investissement locatif. Aussi, il est important de réfléchir à l’ensemble des charges qui incombent à l’exploitation de votre bien, afin de se faire une première estimation de sa rentabilité.

Crédibilité du projet et cash-flow

Par ailleurs, avoir une visibilité sur le cash-flow potentiel vous donne de la confiance sur le projet. En d’autres termes, vous devez envisager différents scénarios pour faire une première estimation du cash-flow que générera votre investissement. Vous trouverez sur Internet des outils de calcul qui vous aideront dans cette démarche.
Avoir une estimation du cash-flow suivant votre mode d’exploitation et les charges qui y incombent vous permet de mesurer la viabilité de votre projet. Un cash-flow positif vous fera gagner en confiance par rapport à votre projet. Il s’agit d’ailleurs d’un indicateur déterminant pour la présentation de votre projet d’investissement locatif auprès de la banque.
Pour l’investisseur immobilier comme pour la banque, le cash-flow est un réel baromètre de la rentabilité d’une exploitation immobilière.

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Se former pour mieux décider

Avant de commencer à investir, pensez tout d’abord à vous former. Vous pouvez opter pour une formation sur internet. L’éducation financière est essentielle. Vous pouvez également lire les bons livres concernant la finance tels que “Père riche, Père pauvre” de Robert T. Kiyosaki.
Prenez plusieurs formations pour pouvoir confronter les informations qui s’y trouvent. De cette façon, vous pouvez vous faire votre propre avis concernant le domaine de l’immobilier. Vous aurez également un aperçu de la façon dont vous voulez évoluer. Suivre certaines formations semble être basique, mais vous verrez avec le temps qu’apprendre les grandes lignes vous est indispensable pour mener vos projets à bien.

Assainir ses comptes

Avant tout investissement et financement, vous devez comprendre cette étape clé. La banque gère les risques. Ainsi, vous devez absolument rassurer votre établissement financier. Vos comptes disent tout sur vous (solde entrant, sortant, achats réguliers, achats compulsifs…) et sont les meilleures armes que la banque utilise pour vous cerner et vous connaître.
Commencez à assainir vos comptes au moins trois mois avant votre demande de prêt. Moins vous avez à justifier vos dépenses, mieux ce sera pour votre projet immobilier. Pour ce faire, supprimez les crédits à la consommation et réduisez le nombre de transactions « exceptionnelles » sur votre compte. Offrez une meilleure image de vous en servant vos lignes de compte.

Définir sa capacité d’emprunt

Inutile d’aller visiter des biens que vous ne pourrez pas financer. Vous allez perdre beaucoup de temps et d’énergie. Vous risquez également de faire perdre du temps à vos partenaires. Il vous sera ensuite difficile de les remobiliser sur un autre projet.
Pour connaître votre capacité d’emprunt maximum, vous pouvez :

  • parcourir des sites proposant une simulation personnalisée,
  • demander l’avis d’un courtier en prêt immobilier.
  • également vous rapprocher de votre conseiller bancaire et lui poser la question.

Ainsi, vous aurez une idée du budget que vous pouvez consacrer pour votre premier investissement.

Mettre le pied à l’étrier

Pour la recherche de votre première acquisition, sachez anticiper et maîtriser toutes les étapes. Vous pouvez vous y lancer tout seul ou vous faire aider par un chasseur. Restez maître de votre projet et comprenez la chaîne de votre investissement.
Ensuite, entourez-vous de partenaires qui vous aideront à concrétiser votre projet, mais évitez d’être dépendant d’eux. La confiance n’exclut pas le contrôle. Suivez de près l’évolution de votre projet malgré le fait que vous avez délégué toutes les phases.

En résumé, formez-vous pour comprendre le fonctionnement du marché immobilier, ensuite assainissez votre compte pour augmenter vos chances de recevoir votre crédit immobilier. Et surtout, suivez l’évolution de votre projet, étape par étape, avec vos partenaires.

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Comme réussir un investissement locatif sans apport ?

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Comme réussir un investissement locatif sans apport ?

Démarrer un investissement locatif sans apport est bien possible, mais il faut avant tout respecter quelques règles pour obtenir un financement bancaire.

Bien se préparer pour décrocher le crédit immobilier

Demander un crédit immobilier est une étape déterminante de votre investissement locatif. Cette étape se prépare au moins trois mois à l’avance. Assurez-vous d’avoir des comptes bancaires « propres » pour rassurer votre banquier. Les trois derniers relevés de comptes seront décisifs pour l’octroi d’un emprunt immobilier. Veillez donc à bien gérer vos dépenses, évitez les découverts récurrents et développez une capacité d’épargne régulière et constante.

Créer un projet rentable

Pour vous constituer un patrimoine rentable, avec en sus des revenus complémentaires, faites la chasse aux bonnes affaires. Ciblez les biens immobiliers à fort potentiel, notamment ceux en dessous du prix du marché. Votre objectif est de trouver un bien qui pourra être mis en location immédiatement, donc générer des revenus. La revente du bien doit également pouvoir générer une plus-value éventuelle, permettant de liquider à minima votre prêt. Dès lors que vous êtes en mesure de dégager une rentabilité mensuelle assez importante, la banque n’aura aucune raison de refuser votre demande d’emprunt immobilier.

Monter un business plan complet

Un business plan bien monté est la clé pour rassurer le banquier. Il s’agit de votre meilleur atout pour démontrer votre maîtrise du projet et celle des risques. Vous devez être en mesure d’anticiper au maximum les éventuelles questions du banquier, en projetant tous les scénarios possibles sur votre projet. Un dossier complet, en bonne et due forme, est toujours nécessaire pour une demande de financement bancaire.

Accepter les contreparties

Dans certains cas, la banque exigera tout de même un effort d’apport minimum à l’emprunteur. Le banquier vous demandera entre autres des frais de dossier ou des frais de garantie, de l’ordre de 1 000 € ou 2 000 €. Ne refusez pas catégoriquement la proposition et prenez le temps de l’étudier. Ne passez surtout pas à côté d’une offre qui vous permettra d’accéder à ce financement indispensable pour votre projet. Acceptez de faire des concessions, car votre unique objectif est d’obtenir votre financement.

La PERSEVERANCE !

Pour être un investisseur digne de ce nom et réussir votre projet, la persévérance sera votre meilleure ressource. Ne vous focalisez pas sur un refus de prêt. Multipliez les demandes de crédit immobilier auprès d’autres organismes financiers. Et à chaque nouvelle opportunité d’investissement locatif qui se présente à vous, n’hésitez pas à relancer toutes les banques. De cette manière, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour décrocher un financement pour votre projet.
En respectant ces quelques règles, vous avez toutes les cartes en main pour réussir un investissement locatif sans apport personnel. Lancez votre projet et constituez-vous un patrimoine rentable, qui sera également une source de revenus complémentaires.

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Savoir définir rapidement son budget avant d’investir

Pour réussir la rénovation d’un appartement que vous avez dans le viseur, vous devez savoir estimer le montant des travaux à réaliser avant d’investir.

Quelle est l’ampleur des travaux à réaliser ?

Pour avoir une idée approximative du budget requis pour une rénovation, il est important de définir au préalable l’ampleur des travaux à réaliser. Cette étape est déterminante pour évaluer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif. Cela vous permet aussi d’avoir un bon argument de négociation sur le prix d’achat du bien immobilier.

En bon investisseur immobilier, faites une première estimation des travaux au cours de la visite. Vous serez ainsi en mesure de définir la rentabilité potentielle du projet. Sans compter qu’il vous sera ainsi plus facile de vous positionner sur votre projet en constatant réellement l’envergure de la rénovation à réaliser.

Différencier les 3 catégories de travaux

Votre budget de rénovation dépendra exclusivement du type de travaux à effectuer. Vous devez donc connaître les catégories de travaux à prévoir dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Notez cependant que plus les travaux à réaliser seront importants, plus vous aurez une marge de négociation conséquente.

Parmi les catégories de travaux, le rafraîchissement consiste à remettre l’appartement en état, donc les travaux ne seront pas trop compliqués. Il est aussi possible que le bien immobilier nécessite une rénovation complète, des menuiseries à la mise en conformité… Il s’agit d’adapter parfaitement l’habitation aux besoins des futurs locataires. Enfin, dès que les travaux touchent à la structure du bien, il s’agira d’une rénovation lourde.

Le budget moyen à prévoir pour chaque catégorie de travaux

Pour vous permettre de vous projeter rapidement, sachez qu’il faut compter à partir de 400 € par m² pour des travaux de rafraîchissement. Pour une rénovation complète, il faut compter autour de 650 € le m² dans le cas d’un standing de base. Si vous visez un standing supérieur, vous devez compter autour de 750 € du m². Enfin, pour une rénovation lourde, la fourchette se trouve entre 850 € et 1 000 € le m², suivant l’ampleur des travaux.

Votre budget reposera exclusivement sur la rentabilité que vous souhaitez avoir pour votre projet. Pour rénover une salle de bain par exemple, vous devez prévoir une enveloppe d’environ 6 000 € à 9 000 €. La superficie à rénover ainsi que les équipements à installer conditionneront le coût des travaux.

Attention, il vous faudra confirmer cette première estimation auprès des artisans et professionnels de la rénovation. Faites-leur réaliser plusieurs devis. Prenez aussi en compte les variations en fonction des différentes villes où vous investissez.

L’idée de devoir passer par des travaux pour réussir votre investissement locatif peut être impressionnante, voire effrayante. Toutefois, avec une bonne préparation, rénover vous permet d’apporter de la valeur ajoutée à votre projet.

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3 règles d’or pour réussir son premier investissement immobilier

31/08/2019

3 règles d’or pour réussir son premier investissement immobilier

Pour réussir votre premier investissement immobilier en colocation, voici trois règles à respecter scrupuleusement.

Règle n°1 : votre projet doit s’autofinancer en location classique

La base d’un investissement immobilier réussi, c’est l’obtention d’un financement auprès de la banque. Mais pour convaincre votre banquier de soutenir votre projet, votre investissement immobilier doit s’autofinancer en location classique. Concrètement, les loyers perçus doivent vous permettre de couvrir les mensualités de votre crédit immobilier, les charges diverses et la fiscalité entre autres.
La banque doit être en mesure d’évaluer les risques qu’elle encourt en vous accordant le financement pour votre investissement locatif. Par la suite, vous pouvez toujours mettre en avant la rentabilité accessible via une colocation à haut rendement. Le cashflow généré par la colocation est en effet plus élevé par rapport aux autres stratégies locatives. Vous montrez ainsi à votre banquier votre capacité à envisager toutes les options.

Règle n°2 : votre investissement doit être liquide

Pour savoir si votre projet tient la route et rassurer ainsi votre banquier, veillez également à ce que votre projet soit liquide. En d’autres termes, vous devez être en mesure de revendre votre bien sans difficulté, quelles qu’en soient les raisons. Vous pourrez ainsi récupérer la somme engagée, voire réaliser une plus-value grâce à l’effort de la rénovation engagée.
Quand vous vous lancez dans l’investissement immobilier, vous devez penser aux différents scénarios possibles. Grâce à ces projections, vous montrez que vous maîtrisez le risque que comporte votre projet. Vous vous donnez ainsi la chance de réussir votre investissement immobilier. Quoi qu’il en soit, optez toujours pour le scénario vous offrant la meilleure rentabilité. Vous limitez ainsi les risques de perdre votre argent.

Règle n°3 : respecter la règle des 70 %

Un investissement immobilier réussi est un projet qui respecte la règle des 70 %. Assurez-vous que les échéances de votre crédit immobilier ne dépassent pas les 70 % de vos revenus locatifs. Concrètement, si vos revenus locatifs vous rapportent 1 000 € par mois, vos mensualités ne doivent pas dépasser les 700 €.
La règle des 70 % est la base de calcul des banques pour toutes demandes de financement. Dès lors que votre projet se conforme à cette règle d’or, vous parlerez le même langage que votre banquier. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir le prêt immobilier.
Pour un premier investissement locatif réussi, appuyez-vous donc sur ces trois règles d’or : l’autofinancement du projet, la liquidité et la règle des 70 %.

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Investissement immobilier : passer par un chasseur immobilier ou prospecter seul ?

31/08/2019

Investissement immobilier : passer par un chasseur immobilier ou prospecter seul ?

Qu’il s’agisse de prospecter seul ou de faire appel à un chasseur immobilier, il y a toujours des inconvénients et des avantages, le choix vous appartient.

Investir seul via la prospection directe

Pour trouver le bien immobilier qui répond le mieux à votre projet d’investissement, vous pouvez opter pour la prospection directe. Rechercher seul le bien implique de multiplier les visites. Au fur et à mesure de vos recherches, vous apprendrez à connaître votre marché. Parallèlement, vous allez également vous faire connaître par les agences immobilières, un avantage supplémentaire de la prospection directe.

Si vous optez pour cette option, vous devez vous poser plusieurs questions au préalable. Est-ce la prospection est un domaine que vous maîtrisez ? Combien de temps êtes-vous prêt à consacrer à cette recherche ? Quels sont vos objectifs immobiliers ? Autant de questions qui vont vous permettre de définir si vous souhaitez réellement mettre votre énergie dans la recherche de votre bien.

En effet, la prospection demande du temps, d’être rigoureux et régulier. En somme, vous devez être méthodique dans votre démarche pour flairer les opportunités avant même qu’elles ne soient sur le marché. Les meilleures opérations sont souvent hors marché, vous faire connaître des agents immobiliers compétents jouera ainsi en votre faveur.

Déléguer vos recherches à un chasseur immobilier

Alternativement, vous pouvez confier la recherche de bien à des professionnels passionnés par l’immobilier. Faire appel à un chasseur immobilier est une solution d’accompagnement pertinent si vous débutez dans l’immobilier. Le chasseur immobilier vous fera profiter directement de ses relations auprès des agences et de son réseau de partenaires.

Trouver un bon interlocuteur représente toutefois un prix. Les honoraires d’un chasseur immobilier dépendent de la prestation qui va être menée. Mais ce coût sera compensé par l’énergie et le temps que vous allez économiser. En tant qu’investisseur immobilier, vous allez pouvoir vous focaliser sur la stratégie d’exploitation de votre futur bien.

Déléguer la prospection vous sera profitable si vous envisagez d’investir à distance. L’expertise du chasseur immobilier lui permet de mener vos investissements de bout en bout, de la prospection proprement dite à la remise des clés. Veillez toutefois à faire appel aux services d’un partenaire à même de vous fournir un accompagnement sérieux et complet. Ses démarches doivent par exemple être en phase avec votre stratégie d’investissement et vos objectifs.

Tout est une question de choix dans l’investissement immobilier. A vous de peser le pour et le contre de la prospection directe et de l’accompagnement fourni par un chasseur immobilier. Dans les deux cas, commencez par une excellente étude du marché où vous souhaitez investir.

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Financement investissement immobilier : banquier ou courtier ?

31/08/2019

Financement investissement immobilier : banquier ou courtier ?

Obtenir un financement pour votre investissement immobilier est une étape clé de votre projet locatif. Mais faut-il opter pour la prospection directe auprès de la banque ou faire appel aux services d’un coutier ?

Le banquier comme un partenaire

Dans votre quête de financement pour votre investissement immobilier, le banquier se présente comme le partenaire idéal. En s’engageant à financer votre projet, la banque prend des risques. Mais le banquier cherche avant tout à gagner de l’argent à travers ce financement. Aussi, considérez votre banquier comme votre partenaire de prédilection pour vous faire gagner de l’argent.
En tant qu’investisseur, vous devez créer une relation « gagnant-gagnant » avec votre banquier. La prospection directe est ainsi préconisée pour établir une relation de confiance avec votre banque. Dans votre démarche, commencez par présenter votre dossier à votre banque historique. Votre fidélité jouera en votre faveur, notamment pour rassurer le banquier sur les risques qu’il prendra en finançant votre projet.
Si votre banque ne propose pas des offres répondant à vos attentes, n’hésitez pas à solliciter d’autres établissements. Veillez toutefois à ce que votre interlocuteur dispose d’un pouvoir décisionnel suffisant pour défendre votre projet.

Le courtier à l’aise dans la négociation

Alternativement, si vous n’avez pas la fibre commerciale, optez plutôt pour la délégation. Recourir à un courtier pour votre recherche de financement, c’est faire appel aux services d’un professionnel doté de la fibre commerciale. Le courtier est particulièrement à l’aise dans la négociation, et vous fera gagner du temps dans vos démarches.
Après avoir étudié votre dossier, le courtier vous donne son avis et va défendre votre dossier à votre place. Veillez toutefois à ce votre interlocuteur comprenne parfaitement votre projet, notamment les enjeux et les objectifs de rendement. Bien qu’un courtier soit habitué aux projets locatifs, vous devez à tout prix parler le même langage.
C’est ainsi que le courtier vous fera bénéficier de son réseau et de ses partenaires, et des meilleures conditions de prêt. Ce qui vous permettra de trouver plus rapidement un financement pour votre investissement locatif. Appuyez-vous sur les recommandations de vos partenaires ou connaissances ayant déjà investi pour trouver le bon courtier. Votre instinct vous aidera également à déterminer si vous vous sentez en confiance et aligné avec votre/vos courtier(s).
Si votre projet tient la route, le banquier comme le courtier se vaut pour votre recherche de financement pour votre investissement locatif. Assurez-vous juste que votre interlocuteur ait bien compris la viabilité et la rentabilité de votre projet. Sachez aussi rebondir en cas de refus, car la persévérance est l’une des clés pour réussir un investissement immobilier.

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Comment bien préparer votre rendez-vous avec le banquier ?

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Comment bien préparer votre rendez-vous avec le banquier ?

Le rendez-vous avec le banquier pour demander un financement marque le début de la belle et grande aventure de l’investissement immobilier.

Considérez le banquier comme votre partenaire

Vous avez un bien immobilier dans le viseur et vous êtes à la recherche d’un financement pour votre projet ? Vous devez préparer au préalable votre rendez-vous avec le banquier pour faire forte impression. Votre objectif principal est en effet de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement tant convoité.

Gardez en tête que votre banquier est un partenaire de choix pour réussir votre investissement immobilier locatif. Dites-vous que ce projet immobilier pourrait vous faire gagner de l’argent à tous les deux. Aussi, vous devez présenter votre projet en véritable investisseur. Maîtrisez parfaitement votre projet et ne laissez rien au hasard.

Elaborez un véritable business plan

En réel chef d’entreprise, vous devez connaître sur le bout des doigts tous les éléments requis pour l’acquisition du bien immobilier. Réunissez les chiffres clés ainsi que les éléments de votre situation financière et élaborez différents scénarios de location. Toutes ces informations vous permettront de mettre en place un business plan que vous devez être en mesure d’argumenter.

C’est ce dossier de financement qui sera le socle de votre rendez-vous avec votre banquier. Votre business plan doit présenter votre projet et ses enjeux. Rappelez-vous qu’en finançant votre projet sur 20 ou 25 ans, le banquier prend un risque qu’il doit pouvoir mesurer. Pour prouver la solidité de votre projet, élaborez un dossier complet détaillant entre autres :

  • votre situation financière actuelle et prévisionnelle après investissement,
  • votre situation personnelle,
  • votre stratégie d’investissement,
  • une présentation de vos précédents investissements si vous en avez.

3 éléments qui vont rassurer votre banquier

Votre business plan vous sera d’un grand intérêt pour mobiliser l’attention de votre banquier lors du rendez-vous. Cependant, vous devez également pouvoir rassurer votre banquier. La règle d’or pour avoir une chance d’obtenir à un financement de votre banque, c’est d’avoir des comptes « clean ». Vos trois derniers relevés bancaires doivent être irréprochables : sans dépenses superflues ou crédits à la consommation.

Vous devez être en mesure de justifier chaque entrée et sortie d’argent sur vos comptes. Vous devez aussi justifier d’une épargne que vous alimentez mensuellement avec rigueur. Le but est de pouvoir respecter la règle des 70 %. Concrètement, vos échéances de prêt ne doivent pas dépasser 70 % de vos revenus locatifs.

Pour gagner la confiance de votre banquier, vous devez aussi mettre en avant le potentiel de votre investissement immobilier. Votre projet doit pouvoir offrir une plus-value immédiate à la revente. Eventuellement, mettez en avant le fait que votre bien peut s’autofinancer via différentes stratégies locatives. Le cas échéant, le banquier a besoin de savoir si votre projet pourra rembourser votre prêt en cas de problème.

Travaillez en amont la négociation

Maintenant que vous avez toutes les cartes en main pour présenter et argumenter votre projet, travaillez la négociation avec votre banquier. Comme votre objectif est d’obtenir votre financement, vous devez être ouvert à toutes les propositions du banquier. Visez le rapport gagnant/gagnant, en aspirant à un emprunt immobilier sans apport personnel dans l’idéal. Un report partiel ou intégral des échéances de prêt durant les travaux ou l’absence de pénalité de remboursement anticipé seront également intéressants.

Pour accéder à un financement aux meilleures conditions, vous pouvez être conciliant sur le taux d’intérêt. Faites aussi preuve de souplesse quant à l’assurance de prêt et à l’assurance propriétaire non occupant (PNO). Bien évidemment, la négociation sera plus flexible avec votre banque historique pour qui vos finances ne devraient plus avoir de secret. Si toutefois vous avez choisi de vous rapprocher d’un autre établissement bancaire pour votre quête de financement, vous pouvez leur proposer de rapatrier vos comptes chez eux.

La recherche de financement est une étape cruciale de votre investissement immobilier. N’hésitez donc pas à multiplier les rendez-vous auprès de différentes banques et faites preuve de persévérance, pour ne pas vous arrêter au premier refus.

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Opportunité à saisir ! Mon deuxième investissement.

23/02/2018

Opportunité à saisir ! Mon deuxième investissement.

Mon premier bien était à peine exploité en colocation que je signais déjà pour un deuxième projet.

Je vais vous explique comment j’ai fait.

Si vous n’avez pas lu l’histoire de mon premier investissement, c’est par ici : http://www.vincentedmond.com/comment-jai-investi-dans-mon-premier-appartement-en-colocation/

Comment je m’y suis pris pour ce deuxième bien ?

Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.

Il m’a trouvé un appartement situé au Boulevard National d’une superficie de 74 m2 carrez. Pour l’anecdote, ce bien se situe sur le MÊME boulevard que mon premier appartement déjà exploité en colocation.

L’appartement se trouvait dans une copropriété impeccable, bien entretenue avec une façade nickel.

Initialement, il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine. À nouveau, le projet et le budget travaux aurait pu dissuader d’autres acheteurs.

Il faut comprendre que ce type de bien avec beaucoup de travaux est destiné aux investisseurs. Car, à moins d’être très entouré de professionnels, un particulier aura beaucoup de mal à s’y projeter.

Après travaux, nous avons réussi à créer 4 chambres. Nous y avons supprimé le séjour au profit d’une cuisine toute équipée suffisamment spacieuse pour devenir ainsi un vrai espace de vie commune.

De plus, nous avons créé dans la plus grande des chambres une ambiance “Suite” en y intégrant un espace douche et WC.

Le réseau, toujours le réseau

Ce deuxième investissement traduit bien ce que je pense de l’importance du réseau et des bonnes relations à entretenir.

En étant suffisamment ouvert aux propositions des professionnels tout en restant force de proposition, on arrive à créer des relations professionnelles intéressantes allant au-delà du simple rapport client-prestataire.

Cette nouvelle opportunité s’est présenté 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement, mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « Hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi idéale pour une colocation de 3 personnes ».

Après une étude du marché plus approfondie et plusieurs concertations, nous avons décidé d’intégrer la 4ème chambre et de supprimer le séjour/salle à manger, alors même que les premiers plans étaient faits.

Nous avons fait cela dans l’objectif de rester dans une proposition haut de gamme pour les colocataires tout en augmentant notre cashflow. Cette décision restait dans un rapport gagnant/gagnant. La superficie du bien nous le permettait et garantissait des espaces de vie décents pour nos futurs colocataires.

Pourquoi je me suis positionné sur ce bien

L’état général de l’appartement était très vieillot. Mais il restait sain, les fondations également. Tout était à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril, on peut y aller. Connaissant bien le quartier avec mon précédent bien à 150 mètres de celui-là, je savais mesurer le potentiel locatif.

Le quartier est populaire et en pleine expansion. L’appartement est proche de toutes commodités. Le risque locatif était maîtrisé, et même absent, la seule crainte était de proposer un appartement sans séjour. Je ne regrette absolument pas cette décision, car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.

Ce qui m’a fait hésiter à l’achat

Je n’ai pas hésité sur le potentiel de l’appartement ni sur son exploitation en colocation.

Par contre, je me suis posé de nombreuses questions uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur mon premier appartement.

Finalement, je me suis lancé

Le risque était présent, mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé. Encore une fois, j’avais posé tous les chiffres et la rentabilité était au rendez-vous.

J’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur, entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivi et conseillé dans mes décisions. Ils ne croyaient pas tellement en la suppression du salon au profit d’une 4ème chambre mais les chiffres étaient là. Mais, j’ai su m’imposer et les rassurer grâce à mon étude de marché. Même jeune, cela reste mon investissement et les décisions importantes me reviennent.

Les chiffres

Frais d’achat
Prix d’achat du logement 70 000€
Frais notaire 6 700€
Commission agent 0 €
Travaux de réfection / décoratrice / chasseur / meubles 57 000€
Garantie (Hypothèque, crédit logement…) 2 200€
Total frais d’achat 65 900€
Total investissement frais inclus 135 900€
Prix au m² frais inclus 1 836€
Rapport loyer / prix d’achat
Rapport Loyer / Prix d’achat (> 200 = Ok) (entre 150 et 200 = Bon) (< 150 = Très Bon) 43
Rapport Loyer / Prix d’achat frais inclus 83
Rendement locatif brut
RENDEMENT BRUT (frais d’achat inclus) 14,44%

Extrait du calculateur fourni avec la formation de Michael FERRARI

Comment déterminer le montant des loyers ?

Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour confronter :

  • les prix des chambres sur Marseille
  • l’état des chambres, les prestations fournis (rapport qualité/prix)
  • les zones très demandées et moins demandées
  • le type de bien et la zone recherchée par les potentiels locataires (c’est un travail de fond, je me suis inscrit sur tous les groupes FB de colocation et d’étudiants sur Marseille et j’ai observé les demandes des membres…)

Quels sont les loyers attendus ?

Sur mon premier appartement, j’attendais 350 euros de loyer par chambre. Volontairement, je suis partie sur une estimation basse pour sécuriser mes calculs de rentabilité. J’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant une année. Au départ des colocataires après 1 an, j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines, augmentant ainsi le cashflow.

Je suis donc partie sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros. Avec du recul, j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses soit au minimum 500 euros. Cette chambre a été louée dès la première visite et a été très demandée par la suite. C’est sûr au départ du locataire, je réajusterai ce prix.

Soit un total de 1650 € de loyers par mois et un cashflow net mensuel : 550 €

Combien de temps pour louer les chambres ?

Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires.  La période de mise en location a été propice : mois d’août donc rentrée scolaire qui approche.

La recherche du financement

Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.

Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois, j’ai finalement pris les devants. J’ai monté un dossier de financement semblable à un business plan. Ainsi, je me positionnais comme un investisseur professionnel et non plus un particulier qui fait de l’immobilier. Je suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.

Il m’a fallu environ 5 mois pour obtenir le financement.

Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles. Je n’étais clairement pas une priorité. J’ai donc appris à me professionnaliser davantage. Puis, quand j’ai pris les choses en mains, les choses se sont débloquées.

Les leçons que je retiens :

  • Établir une relation de confiance avec les professionnels de terrain vous apportera de belles opportunités
  • Si une opportunité immobilière se présente, saisissez la! Faites vous confiance, vous trouverez les solutions pour l’acquisition du bien.
  • Si vous êtes convaincu que votre projet tient la route, soyez force de proposition, imposez vous
  • Professionnalisez vous. Investir dans l’immobilier, c’est devenir chef d’entreprise, à la tête de votre patrimoine.

A vos investissements, 

Vincent 

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Comment j’ai investi dans mon premier appartement en colocation

16/02/2018

Comment j’ai investi dans mon premier appartement en colocation

Rentabilité brute de plus de 10% pour un premier investissement. Pas mal non ?

Je vous propose l’étude de cas complète de mon premier investissement immobilier locatif.

À 26 ans, mon entourage ne comprend pas forcément ma démarche. Pourquoi investir alors que je n’ai pas acheté ma résidence principale ? Déterminé ! Mon objectif est clair : être prêt dès la fin de mes études, CDI en poche pour aller voir les banques.

Mon idée d’investir ne date pas d’hier. À 19 ans, je cherchais sur Google comment devenir riche en partant de rien. L’immobilier m’a semblé être la meilleure option. Je ne cherchais pas à devenir riche en millions (encore que?) mais simplement assez riche, pour que les revenus du travail soient remplacés par mes loyers perçus. Je voulais aussi disposer de tout mon temps comme je l’entendais.

J’ai commencé par me former. Les formations en ligne étaient les plus compatibles avec mon emploi du temps. J’en ai suivi plusieurs pour recouper les informations et ne laisser aucune place au hasard au moment de passer à l’action. Je savais alors ce qu’il fallait éviter et surtout ce qu’il fallait obtenir. Je savais exactement quels chiffres regarder. Surtout, je suis allé à la rencontre d’investisseurs aguerris et j’ai développé mon réseau.

Ma première action a été de construire une épargne de précaution. Ainsi, j’ai pu me lancer sereinement et rassurer les banques sur mon profil, jeune mais responsable.

L’autre décision que j’ai prise, c’est de ne pas investir près de chez moi (en région parisienne) mais à Marseille alors même que je ne connaissais pas cette ville.

Pourquoi investir loin de chez soi ? 

Tout simplement à cause d’un marché immobilier parisien saturé ne permettant pas une rentabilité à la hauteur de mes attentes. De plus, mon budget de jeune actif ne me le permettait pas. J’ai décidé de me positionner sur une ville dynamique offrant des perspectives d’évolution du marché comme Marseille.

Comment investir loin de chez soi ? 

J’ai alors fait marché le réseau que j’avais construit au fil des formations et des rencontres.

Un chasseur immobilier de Marseille m’a présenté un appartement ancien nécessitant beaucoup de travaux. Pour un premier achat, cela aurait effrayé plus d’un. Heureusement, j’ai pu me reposer sur mes connaissances acquises et aussi sur le professionnalisme de mon contact.

J’ai compris que s’entourer de professionnels compétents et nouer de bonnes relations seraient la clé pour réussir mes investissements futurs.

Pourquoi je me suis positionné sur ce bien ?

Ce qui comptent, c’est le projet global et ce sont les chiffres.

J’ai utilisé un calculateur pour faire une simulation de mon investissement. L’opération était à peine autofinancée en location meublée classique. J’ai failli arrêter le projet.

J’ai alors choisi une niche que l’on sait être rentable, mais qui était peu exploitée à l’époque : la colocation. J’ai reposé les chiffres, les voyants étaient enfin au vert.

Cette niche à plusieurs avantages:

  • c’est un produit rare et qui plait donc qui est rentable
  • cela demande peu d’intervention par rapport à de la location saisonnière
  • fiscalement c’est avantageux car j’ai pu ainsi bénéficier du régime meublé et de l’amortissement qui en découle pour diminuer les impôts

Le projet est donc, à partir d’un appartement suffisamment grand, de faire une colocation pour 3 personnes.

Le tout sera  refait à neuf de manière moderne, stylée et tout équipé haut de gamme pour attirer les meilleurs locataires.

Un investissement immobilier locatif rentable

L’appartement fait 69 m² et se situe Boulevard National. Il s’agit d’un quartier populaire en pleine transition. C’est une rue qui n’a pas très bonne réputation. Pour autant, ce boulevard est accessible rapidement depuis les facultés et la gare de la ville, ce qui attire les potentiels locataires. La localisation fait aussi qu’il y aura peu de concurrence.

Pour fixer le prix de la chambre, je me base sur une information très simple : le prix d’une chambre dans une résidence étudiante à proximité. Je mets en avant la copropriété à taille humaine en comparaison avec une résidence étudiante. Je cherche tout de suite l’effet coup de coeur au travers de la décoration chaleureuse et agréable. Le tout photographié et mis en scène par un photographe professionnel.

Ainsi, un locataire aura le choix entre une chambre en résidence étudiante très classique voir parfois morose et une chambre dans une colocation moderne pour le même prix. Que ferait-il d’après vous ?

Les chiffres

J’emprunte la totalité de la somme auprès de la banque soit :

  • 86 000 € pour l’appartement,
  • 8000 € pour les frais de notaire,
  • 10 000 € pour mon contact qui gère le projet,
  • 27 000 € pour les travaux plus quelques éléments de détail.

Au total, j’en ai pour 140 000 €.

Je mets un apport de 13 000 € pour montrer mon engagement sur le projet et demande à la banque 127 000 €.

J’ai une mensualité de crédit de 620 € / mois. Je décide de prendre à ma charge l’électricité et internet pour apporter une touche “all inclusive”.

Les loyers qui rentrent sont de 1220 € par mois soit une rentabilité brute (tous frais d’achat inclus) de plus de 10 %.

Pas mal pour un premier investissement ?

Pour autant le projet n’a pas été simple et fluide. Cela fait partie du jeu et de l’apprentissage de l’immobilier. 9 fois sur 10 vous aurez des surprises. J’ai failli abandonner à plusieurs reprises tant c’est parfois décourageant, surtout quand on est novice.

Peu de temps après et grâce à ma stratégie, j’ai trouvé le premier locataire. Les autres ont suivi.

La colocation est pleine et tout roule!

Les leçons que je retiens:

  • Se former est plus qu’essentiel !

  • Recoupez les informations, gardez un esprit critique. Aucun investissement ne ressemble de bout en bout à un autre !

  • Entourez-vous de professionnels compétents que vous rencontreriez sur le terrain, par recommandations ou lors de réunions d’investisseurs

  • Au moindre doute, revoyez les chiffres, optimisez, déterminez votre stratégie. Une fois tout est au vert, allez y!

À vos investissements,

Vincent

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