• Vincent EDMOND

Comment j’ai investi dans mon premier appartement en colocation ?

Rentabilité brute de plus de 10% pour un premier investissement. Pas mal non ?


Je vous propose l’étude de cas complète de mon premier investissement immobilier locatif.


À 26 ans, mon entourage ne comprend pas forcément ma démarche. Pourquoi investir alors que je n’ai pas acheté ma résidence principale ? 


Déterminé ! Mon objectif est clair : être prêt dès la fin de mes études, CDI en poche pour aller voir les banques.


Mon idée d’investir ne date pas d’hier. À 19 ans, je cherchais sur Google comment devenir riche en partant de rien. L’immobilier m’a semblé être la meilleure option. Je ne cherchais pas à devenir riche en millions (encore que?) mais simplement assez riche, pour que les revenus du travail soient remplacés par mes loyers perçus. Je voulais aussi disposer de tout mon temps comme je l’entendais.


J’ai commencé par me former. Les formations en ligne étaient les plus compatibles avec mon emploi du temps. J’en ai suivi plusieurs pour recouper les informations et ne laisser aucune place au hasard au moment de passer à l’action. Je savais alors ce qu’il fallait éviter et surtout ce qu’il fallait obtenir. Je savais exactement quels chiffres regarder. Surtout, je suis allé à la rencontre d’investisseurs aguerris et j’ai développé mon réseau.


Ma première action a été de construire une épargne de précaution. Ainsi, j’ai pu me lancer sereinement et rassurer les banques sur mon profil, jeune mais responsable.

L’autre décision que j’ai prise, c’est de ne pas investir près de chez moi (en région parisienne) mais à Marseille alors même que je ne connaissais pas cette ville.


Pourquoi investir loin de chez soi ? 


Tout simplement à cause d’un marché immobilier parisien saturé ne permettant pas une rentabilité à la hauteur de mes attentes. De plus, mon budget de jeune actif ne me le permettait pas. J’ai décidé de me positionner sur une ville dynamique offrant des perspectives d’évolution du marché comme Marseille.


Comment investir loin de chez soi ? 


J’ai alors fait marché le réseau que j’avais construit au fil des formations et des rencontres.

Un chasseur immobilier de Marseille m’a présenté un appartement ancien nécessitant beaucoup de travaux. Pour un premier achat, cela aurait effrayé plus d’un. Heureusement, j’ai pu me reposer sur mes connaissances acquises et aussi sur le professionnalisme de mon contact.

J’ai compris que s’entourer de professionnels compétents et nouer de bonnes relations seraient la clé pour réussir mes investissements futurs.


Pourquoi je me suis positionné sur ce bien ?


Ce qui comptent, c’est le projet global et ce sont les chiffres.

J’ai utilisé un calculateur pour faire une simulation de mon investissement. L’opération était à peine autofinancée en location meublée classique. J’ai failli arrêter le projet.

J’ai alors choisi une niche que l’on sait être rentable, mais qui était peu exploitée à l’époque : la colocation. J’ai reposé les chiffres, les voyants étaient enfin au vert.


Cette niche à plusieurs avantages:

  • c’est un produit rare et qui plait donc qui est rentable

  • cela demande peu d’intervention par rapport à de la location saisonnière

  • fiscalement c’est avantageux car j’ai pu ainsi bénéficier du régime meublé et de l’amortissement qui en découle pour diminuer les impôts

Le projet est donc, à partir d’un appartement suffisamment grand, de faire une colocation pour 3 personnes.

Le tout sera  refait à neuf de manière moderne, stylée et tout équipé haut de gamme pour attirer les meilleurs locataires.


Un investissement immobilier locatif rentable


L’appartement fait 69 m² et se situe Boulevard National. Il s’agit d’un quartier populaire en pleine transition. C’est une rue qui n’a pas très bonne réputation. Pour autant, ce boulevard est accessible rapidement depuis les facultés et la gare de la ville, ce qui attire les potentiels locataires. La localisation fait aussi qu’il y aura peu de concurrence.


Pour fixer le prix de la chambre, je me base sur une information très simple : le prix d’une chambre dans une résidence étudiante à proximité. Je mets en avant la copropriété à taille humaine en comparaison avec une résidence étudiante. Je cherche tout de suite l’effet coup de coeur au travers de la décoration chaleureuse et agréable. Le tout photographié et mis en scène par un photographe professionnel.

Ainsi, un locataire aura le choix entre une chambre en résidence étudiante très classique voir parfois morose et une chambre dans une colocation moderne pour le même prix. 


Que ferait-il d’après vous ?


Les chiffres


J’emprunte la totalité de la somme auprès de la banque soit :

  • 86 000 € pour l’appartement,

  • 8000 € pour les frais de notaire,

  • 10 000 € pour mon contact qui gère le projet,

  • 27 000 € pour les travaux plus quelques éléments de détail.

Au total, j’en ai pour 140 000 €.

Je mets un apport de 13 000 € (OUI j'ai fais des erreurs sur ce premier investissement...) pour montrer mon engagement sur le projet et demande à la banque 127 000 €.

J’ai une mensualité de crédit de 620 € / mois. Je décide de prendre à ma charge l’électricité et internet pour apporter une touche “all inclusive”.


Les loyers qui rentrent sont de 1220 € par mois soit une rentabilité brute (tous frais d’achat inclus) de plus de 10 %.


Pas mal pour un premier investissement ?


Pour autant le projet n’a pas été simple et fluide. Cela fait partie du jeu et de l’apprentissage de l’immobilier. 9 fois sur 10 vous aurez des surprises. J’ai failli abandonner à plusieurs reprises tant c’est parfois décourageant, surtout quand on est novice.


Peu de temps après et grâce à ma stratégie, j’ai trouvé le premier locataire. Les autres ont suivi.

La colocation est pleine et tout roule!


Les leçons que je retiens:

  • Se former est plus qu’essentiel !

  • Recoupez les informations, gardez un esprit critique. Aucun investissement ne ressemble de bout en bout à un autre !

  • Entourez-vous de professionnels compétents que vous rencontreriez sur le terrain, par recommandations ou lors de réunions d’investisseurs

  • Au moindre doute, revoyez les chiffres, optimisez, déterminez votre stratégie. Une fois tout est au vert, allez y!

À vos investissements,

Vincent

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